武汉农村综合产权交易所农村房屋所有权和宅基地使用权交易规则(试行)
发布日期:2012-07-19 15:40:03        点击率: 13295

第一章 总  

    第一条  为统筹城乡经济社会发展,规范我市农村房屋所有权和宅基地使用权交易行为,维护房屋和宅基地交易安全,保护农村房屋所有权和宅基地使用权权利人的合法权益,依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《房屋登记办法》、《湖北省农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》、《武汉市农村产权交易管理办法(试行)》等法律、法规及政策规定,结合我市实际,制定本规则。
    第二条  本规则适用于武汉市行政区划范围内的农村房屋所有权和宅基地使用权交易。
    第三条  武汉市行政区划范围内农村房屋所有权和宅基地使用权交易,应当在武汉农村综合产权交易所(以下简称“武汉农交所”)进行。
    第四条  农村房屋所有权和宅基地使用权交易应当遵循依法自愿、等价有偿、诚实信用的原则。
    第五条  农村房屋所有权和宅基地使用权交易不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途。
    第六条  农村房屋所有权和宅基地使用权可以采取下列方式进行:
    (一)协议转让;
    (二)拍卖;
    (三)招标;
    (四)国家法律、法规规定的其他方式。

第二章  农村房屋所有权交易准入条件

    第七条  本办法所称农村房屋所有权交易包括房屋所有权转让、租赁。
    第八条  农村房屋所有权交易双方应是具备完全民事行为能力的自然人、法人和其他组织。
    第九条  有下列情况之一的,农村房屋所有权不得交易:
    (一)未依法进行权属登记或权属有争议的;
    (二)司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房屋所有权和土地使用有权的;
    (三)房屋所属宅基地有本规则第二十一条不得交易的情形之一的;
    (四)法律、法规规定的其他情形。

三章   农村房屋所有权交易程序

    第十条  转让方向武汉农交所提出转让申请,并提交以下交易申请资料:
    (一)转让方申请书;
    (二)转让方身份证明文件或有效证件(照);
    (三)《房屋所有权证》;
    (四)宅基地使用权证明;
    (五)转让标的情况说明;
    (六)交易标的底价及作价依据;
    (七)其他必要材料。
    房屋所有权申请转让的,还应当提交农村集体经济组织同意转让的证明材料,以及受让方属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。
    第十一条  武汉农交所对转让申请进行登记,并将相关资料转交至国土房产行政主管部门对申请资料进行审查。审查通过的,转让方与武汉农交所签署《委托交易协议书》。
    第十二条  武汉农交所依据转让方提交的资料制作挂牌信息,在武汉农交所网站进行信息发布。挂牌时间不得少于20日。同一交易品种再次流转的交易时间间隔不得少于5个交易日。
    第十三条  挂牌期间,武汉市农村综合产权交易所接受意向受让者的咨询洽谈。
    第十四条 凡对转让项目有受让意向者,应在挂牌期间按规定向武汉农交所递交受让申请及相关材料:
    一)受让方申请书;
    (二)意向受让方为自然人的,受让方身份的证明文件或有效证件(照)。意向受让方为法人或其他组织的,提交企业法人营业执照(副本)或其他合法主体资格证明,以及法定代表人(负责人)身份证明书。如授权他人办理,还须提供授权委托书及经办人身份的证明文件或有效证件(照);
    (三)受让方的资信证明;
    (四)需要提交的其他材料。
    第十五条  挂牌期满,武汉农交所对意向受让方的受让申请进行登记,并对意向受让方进行资格审查。如只产生一个符合条件的意向受让方,可以采取协议转让的方式;产生两个及以上符合条件的意向受让方,应采取拍卖或招标等转让的方式确定受让方。采取拍卖方式转让的,应当按照《中华人民共和国拍卖法》及有关规定组织实施。采取招投标方式转让的,应当按照国家有关规定组织实施。
    第十六条  确定受让方后,交易双方在平等、协商、自愿的基础上签订农村房屋所有权交易合同。农村房屋所有权交易合同应当包括以下主要内容:
    (一)交易标的;
    (二)交易双方的姓名(名称)、住所;
    (三)交易房屋的权属性质、内容;
    (四)交易房屋的现状;
    (五)转让期限和起止期限; 
    (六)交易价款及支付方式、期限,房屋交付方式、期限;

    (七)交易双方的权利和义务;
    (八)合同各方的违约责任、合同争议的解决方式、合同变更和解除的条件;
    (九)签约日期;
    (十)交易双方认为需要约定的其他事项。
    第十七条  转让方与受让方通过武汉农交所进行成交价款结算。
    第十八条  武汉农交所出具《产权流转交易鉴证书》。涉及权属变更的,交易双方凭《产权流转交易鉴证书》,按照国家有关规定及时到房屋所在区国土房产行政主管部门办理房屋所有权相关变更手续。

第四章  农村宅基地使用权交易准入条件

    第十九条  本办法所称农村宅基地使用权交易包括宅基地使用权转让、租赁。宅基地使用权转让、租赁,该地块范围内的地上建筑物(构筑物)所有权同时转让、租赁。
     第二十条  宅基地使用权转让,必须同时符合以下条件:
    (一)权属明确,依法登记并领取了权属证书;
    (二)转让方必须拥有转让宅基地以外的其他固定住所;
    (三)交易双方必须为同一集体经济组织内成员;
    (四)转让行为应当征得宅基地所在集体经济组织同意。
    第二十一条  有下列情况之一的,宅基地使用权不得交易:
    (一)权属有争议的;
    (二)未依法登记领取权属证书的;
    (三)司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制宅基地权利的;
    (四)法人或其他组织、城镇居民、本集体经济组织以外村民购买宅基地的;
    (五)属于共有宅基地,未经其他共有人书面同意的;
    (六)未经宅基地所在集体经济组织批准的;
    (七)法律、行政法规禁止转移的其他情形。

第五章  农村宅基地使用权交易程序

    第二十二条  转让方向武汉农交所提出转让申请,并提交以下交易申请资料:
    (一)转让方申请书;
    (二)转让方身份的证明文件或有效证件(照);
    (三)《宅基地使用权证》及其地上建筑物(构筑物)权属证明;
    (四)宅基地所在农村集体经济组织同意交易的证明材料;
    (五)交易标的情况说明;
    (六)交易标的底价及作价依据;
    (七)转让标的资产评估及核准、备案情况;
    (八)其他必要材料。
    第二十三条  武汉农交所对转让申请进行登记,并将相关资料转交至国土房产行政主管部门对申请资料进行审查。审查通过的,转让方与武汉农交所签署《委托交易协议书》。
    第二十四条  武汉农交所依据转让方提交的资料制作挂牌信息,在武汉农交所网站进行信息发布。挂牌时间不得少于20日。同一交易品种再次流转的交易时间间隔不得少于5个交易日。
    第二十五条  挂牌期间,武汉农交所会接受意向受让方的咨询洽谈。
    第二十六条  凡对转让项目有意向受让者,应当在挂牌期间按规定提交下列资料:
    (一)受让申请书;
    (二)受让方身份证明文件或有效证件(照);
    (三)受让方为宅基地所在农村集体经济组织成员的证明;
    (四)武汉农交所认为需要提交的其他材料。
    第二十七条  挂牌期满,武汉农交所对意向受让方的受让申请进行登记,并对意向受让方进行资格审查。如只产生一个符合条件的意向受让方,可以采取协议转让的方式;产生两个及以上符合条件的意向受让方,应采取拍卖或招标等转让的方式确定受让方。
    采取拍卖方式转让,应当按照《中华人民共和国拍卖法》及有关规定组织实施。
    采取招标方式转让,应当按照国家有关规定组织实施。 
    第二十八条  确定受让方后,武汉农交所组织交易双方在规定期限内签订农村宅基地使用权交易合同。
    宅基地使用权交易合同应当包括以下主要内容:

    (一)交易标的;
    (二)交易双方的姓名(名称)、住所;
    (三)交易宅基地的权属性质、内容;
    (四)交易宅基地的现状;
    (五)转让期限和起止期限;
    (六)交易价款及支付方式、期限,房屋交付方式、期限;
    (七)交易双方的权利和义务;
    (八)合同各方的违约责任、合同争议的解决方式、合同变更和解除的条件;
    (九)签约日期;
    (十)交易双方认为需要约定的其他事项。
    第二十九条  转让方与受让方通过武汉农交所进行成交价款结算。
    第三十条  武汉农交所出具《产权流转交易鉴证书》。涉及权属变更的,交易双方凭《产权流转交易鉴证书》,及时到宅基地所在区国土房产行政主管部门办理宅基地使用权相关变更手续。

第六章  行为规范

    第三十一条  农村房屋所有权和宅基地使用权一经交易,受让方在规定期限内,无正当理由拒绝与转让方签订转让合同或支付定金的,转让方有权取消其受让资格,造成转让方损失的,还应当赔偿相应的经济损失。转让方不按规定期限与受让方签订转让合同,造成受让方损失的,应当赔偿相应的经济损失。
    第三十二条   按照规定程序取得农村房屋所有权或宅基地使用权的农村村民,在合同规定的范围内依法享有该房屋或宅基地的占有、使用和收益权,任何单位和个人不得侵犯其合法权益。
    第三十三条   农村房屋所有权或宅基地使用权交易过程中,有下列情形之一的,由转让方、受让方或与房屋所有权、宅基地使用权有直接关系的第三方向武汉农交所提出申请,经武汉市农村综合产权交易监督管理委员会办公室确认,可以终止交易;
    (一)国土房产行政主管部门提出终止交易的;
    (二)转让方、受让方或与房屋所有权、宅基地使用权有直接关系的第三方因正当理由提出终止交易,并经国土房产主管部门批准的。
    (三)人民法院依法发出终止交易法律文件的;
    (四)房屋所有权或宅基地使用权存在权属争议的;
    (五)武汉农交所认为必要并经过有关监管部门或机构同意的;
    (六)应当依法终止房屋所有权或宅基地使用权流转交易的其他情形。
    第三十四条  在交易过程中,禁止下列行为:
    (一)操纵交易市场或者搅乱交易秩序的。
    (二)有损于转让方、受让方进行公平交易的;
    (三)法律、法规、规章禁止的其他行为。

第七章  监督管理

    第三十五条  违反本办法有关规定或者弄虚作假,骗取《产权流转交易鉴证书》的,由武汉农交所依法注销《产权流转交易鉴证书》;已办理权属变更登记的,由发证机关依法注销《房屋所有权证》或《宅基地使用权证》。 
    第三十六条  转让方转让宅基地后,再申请使用宅基地的,应不予批准;受让方取得宅基地使用权后,不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途。
    第三十七条   本规则实施前,已经交易并依法办理了房屋所有权、宅基地使用权变更登记手续的,其交易行为继续有效;未办理变更登记手续的,可在本办法施行之日起6个月内,依法补办有关手续。

第八章    

    第三十八条  本规则由武汉市农村综合产权交易监督管理委员会办公室负责解释。
    第三十九条  本规则报武汉市农村综合产权交易监督管理委员会办公室批准后,自发布之日起实施。