"案"说民法典:农村宅基地的五个常见问题及处理
发布日期:2023-10-10 10:53:07        点击率: 461

(澎湃新闻客户端)农村宅基地是农民安身立命之本,随着土地资源的日趋紧张和城镇化的加速推进,农村宅基地供需矛盾日益明显。保障村民宅基地合法权益,在确保农村“户有所居、民不失所”和农民生活富裕、促进乡村振兴中意义重大。

今天让我们通过五个小案例来学学民法典在宅基地方面的规定。

01、农村集体组织成员将宅基地转让给城镇户口人员可以吗?

案例:王某户口在农村,为照顾在县城上学的孩子方便,便随同孩子租住在县城做生意,后富裕后不愿再回农村,可以将农村闲置的宅基地卖给城镇户口的李某吗?

解答:不可以。在我国,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,有着特定的身份条件限制,非集体经济组织成员无权取得。农村集体经济组织成员对宅基地只有使用权而无所有权和处分权,任何人都不能非法买卖或者非法转让宅基地。具有农村户口才能取得宅基地,城镇人口则不可以。我国《民法典》第一百五十三条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”,农村集体组织成员违反规定将宅基地转让给城镇户口人员的行为无效。对于无效合同,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应该折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。当事人双方在签订宅基地转让协议时均知该协议为无效协议,仍进行宅基地买卖,故双方当事人均有过错,应该各自承担相应的责任。


02、农民与非本集体经济组织成员在农村宅基地上共建房屋的,非本集体经济组织成员能取得共建房屋分得份额的所有权吗?

案例:王某在农村务农为生,李某为全职家庭主妇,城镇户口,为了在乡村给上学的儿子觅得一处世外桃源,周末闲暇时可带儿子放松享受田园生活,于是寻得王某共同出资共建一间农舍,之后的相处中,王某李某产生嫌隙,李某可以对共建的农舍主张部分所有权吗?

解答:可以。农民与非本集体经济组织成员在农村宅基地上共建房屋的,往往约定房屋产权分配份额。但由于政策禁止非本集体经济组织成员取得宅基地使用权及地上房屋,共建人只有本集体经济组织成员一方能取得宅基地使用权证和房屋产权证,另一方对房屋的权利则处于不确定状态。我国的法律、行政法规并未禁止非本集体经济组织成员取得宅基地上房屋,因此,此类共建合同应认定合法有效,李某应能取得共建房屋分得份额的所有权。


03、农民的宅基地使用权可以由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记吗?

案例:同村王某和李某早年因读书和工作,户口迁出农村并取得了城镇户籍。其父母均为农业户口,并在村里各有宅基地一处。王某成家后,便把父母从农村老家接到城里一起生活。十几年过去了,老家宅基地上的房子因建盖久远,再加上长期无人居住、年久失修,均已倒塌灭失。李某父母在老家的房子也因建盖久远,存在倒塌隐患。李某父母和李某共同出资,并经相关部门审批,将老家房屋重新进行了翻扩建。如果王某、李某父母去世,王某和李某可否继承老家的宅基地使用权?

解答:李某可以,而王某不可以。城镇户籍子女继承宅基地使用权的前提是“地上有房”!王某因老家宅基地上的房屋均已灭失,故其不能单独就宅基地予以继承。而李某老家的宅基地上仍有房屋,故其可根据相关法律规定继承该房屋的所有权和宅基地使用权。

《民法典》第三百六十二条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第三百六十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理的法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第二条规定:“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”第十一条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”由此可见,根据我国的土地管理制度,农村宅基地是不能被单独继承的。虽然宅基地不能被单独继承,但是地上的房屋可依据继承法和物权法的相关规定予以合法继承。

自然资源部在相关案例的答复中其实亦明确说明:“根据《继承法》规定,被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承,按照房地一体原则,继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权,农村宅基地不能被单独继承。”


04、城镇户籍的非亲缘关系人,是否能通过遗赠取得宅基地使用权呢?

案例:王老伯为某村村民,在村里有宅基地一处,地上有北房三间。王老伯有一好友李某(城镇户籍),常到村里看望王老伯,并对王老伯在乡间的田园生活表示十分向往。多年后,王老伯订立遗嘱,将其在村里的宅院和北房三间在其去世后赠与给李某。那么,李某可否依据遗赠继承宅基地上的房屋和宅基地使用权呢?


解答:不可以。虽然宅基地上房屋可以进行继承,但这只是对基于亲缘关系的宅基地上房屋流转的特殊认可,并不意味着在没有亲缘身份关系的人之间可以通过遗赠形式合法取得宅基地上房屋。宅基地使用权具有强烈的人身依附性,其设定是为了给农民基本的生活资料和生活保障,实现居者有其屋的目的。因此,为了避免农村房地资源的流失,不具有本村集体组织成员身份的非亲缘关系人,不得通过遗赠的方式取得农村房屋的所有权和宅基地使用权。

《民法典》第一千一百三十三条第三款规定:“自然人可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人。”此条规定了遗赠制度。简单说,遗赠就是被继承人采用订立遗嘱的方式,将其个人合法财产于死后赠送法定继承人以外的人。


05、多子女家庭中,部分子女仍与父母为同一农户家庭,且未另行分得新宅基地,城镇户籍子女可以主张继承宅基地使用权吗?

案例:王老伯有两个儿子,王大力和王小强。王大力早年进城工作取得了城镇户籍。王小强一直在家务农,系农业户口,并与王老伯夫妇共为一户,且长期共同居住生活,未在村里分得新宅基地。王老伯去世后,王大力能否继承老家的宅基地使用权?

解答:不可以!!在上述案例中,王小强是农业户籍,与父母共同居住在该宅院,且未另分得新的宅基地,故其作为该院落宅基地剩余的户内成员,有权继续享有该宅基地的使用权,此时宅基地使用权并不发生继承的问题。对于地上房屋的继承,由于房地一体原则,在宅基地使用权继续由户内成员享有的情况下,其他城镇户籍继承人只能就地上房屋的折算价值主张继承。故王大力可对王老伯遗留的房屋折算价值予以继承。

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”该规定即我们常说的“一户一宅”。由于宅基地使用权的主体资格是以户为单位的家庭,而户内人口由于生老病死、婚丧嫁娶等情况,往往处于流变之中。在部分年长家庭成员死亡后,由于该户尚存,宅基地使用权应当由剩余户内成员继续享有,原则上此时并不存在宅基地的继承问题!